Bei der Gemeinsamkeit ist zwischen dem «Innenverhältnis» und dem «Aussenverhältnis» zu differenzieren.

Das Verhältnis zwischen den zwei grundlegenden Vertragsparteien des Mietrechts, zwischen dem Vermieter und dem Mieter wird herkömmlich als Aussenverhältnis bezeichnet. Währenddessen das Rechtsverhältnis auf der einen Parteiseite zwischen den mehreren Personen als Innenverhältnis bezeichnet wird. Im Aussenverhältnis unterscheidet sich die gemeinsame Miete grundsätzlich nicht von der einfachen Miete. Fragen kommen im Aussenverhältnis auf in Bezug auf die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem mietvertraglichen Partner sowie bei Änderungen im Bestand der Gemeinschaft in Bezug auf das Eigentum an der Mietsache. Bei der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Mietvertragspartner gelten grundsätzlich (je nach Art der Gemeinschaft und ihrer etwaigen internen Regelungen) direkt oder analog die Bestimmungen über die Stellvertretung gem. Art. 32 ff. OR Insbesondere geniesst der Mietvertragspartner in Bezug auf Erklärungen und Handlungen des Vertreters der Gemeinschaft wie ein Dritter den Gutglaubensschutz. Änderungen im Bestand der Gemeinschaft können sich dann auf das Mietvertragsverhältnis auswirken, wenn sie zur Auflösung der Gemeinschaft bzw. zu einer anderen Zusammensetzung der Mietvertragsparteien führen. Massgeblich ist im Falle einer anderen Zusammensetzung, ob die Mietvertragsparteien eine Vorsorge für die Zukunft vorgenommen haben, was zu erfolgen habe, sofern sich eine andere Zusammensetzung einstellt.

Beispiel für die Änderung der Gemeinschaft: A und B haben gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnet (solidarisch haftende Mieter des C). Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Dauer abgeschlossen worden. B zieht nach einer Mietdauer von drei Jahren aus dem gemeinsamen Atelier aus. A verbleibt darin alleine. B bleibt nach wie vor Mietvertragspartei, weil sich im mietrechtlichen Aussenverhältnis durch den Auszug nichts geändert hat. Insbesondere haftet B für die Bezahlung des Mietzinses.

Dieser Beitrag stammt vom Rechtskonsulenten Lic. iur. Richard Permann. Permann betreibt zusammen mit Partnern die Adovkatur PERMANN SCHANER & PARTNER in Zürich.